投递人 itwriter 发布于 2017-09-01 16:41 [收藏] « »

  编者按:本文转自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity)

  近期,随着住建部及各地一系列鼓励发展住房租赁市场相关政策的出台,“租赁”二字迅速成为市场关注和讨论的焦点。前有引发广泛关注的“租售同权”制度,后有北上广等 13 个一二线城市试点利用集体建设用地建租赁住房。据中原地产的报告显示,近期已有超过 30 个省市出台了有关租赁的政策内容。

  “租赁时代”,这个原本还停留在概念当中的词,就这样以迅雷不及掩耳的速度来到。那么,关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局?住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用?

  8 月 30 日晚间,链家集团董事长左晖作为主讲嘉宾出现在了中国国际金融博物馆第 60 期“江湖沙龙”现场。沙龙由久未露面的中国金融博物馆书院理事长任志强担任主持,左晖从七个角度阐释了他所理解的“租赁新时代”,今天,小编先摘出其中的部分内容以飨各位读者,来听听大佬怎么说。

  以下为左晖发言实录:

  左晖:今天我不太想得出什么具体结论,但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了 7 个角度(本期,小七先为大家奉上其中的 3 个角度)来讨论一下今天的主题“租赁新时代”。

  第一个角度:人口

  中国未来大约会有 10 亿城市人口,目前大概有 20 个左右的以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计,未来,可能每一个城市圈会拥有 2000 万-3000 万的人口。换句话说中国未来可能会有 5 亿左右的城市人口,占总城市人口的一半,分布在这 20 个城市圈里面。

  租房其实是大城市的问题,三线及以下城市的租赁市场都很稳定,租赁住宅的供应量也都非常丰富。

  中国从 1994 年正式房改到现在 23 年的时间,我个人认为中国房地产业还是了不起。总体来看,居民的住房问题得到了基本的解决。

  第二个角度:存量和增量

  中国传统的房地产市场是一个看增量的市场,我们也是增量的思维。2016 年,中国大概卖了 1500 万套房子,其中 950 万套新房、550 万套二手房。同年,美国大概卖了 600 万套房子,其中 50 万套新房、550 万套二手房。

  当然,大城市的情况不太一样。去年,北京二手房交易量占到 70%,上海二手房交易量接近 80%。

  此外,我们一直在关注的“千人流通率”——是指一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟国家或市场这一指标的历史均值分别保持在 20—25 之间。这个指标的核心含义是每个城市每年都有一定数量的人口需要解决住房问题,而且这个数量基本是一个常数,长期来看,就应该在 20 左右,过低的话房价就会面临很大的压力。

  北京、上海通常的情况是什么呢?北京如果按照今年 3 月份的数据来看,年化大概到 40%。但是拿最近这几个月来看,年化可能只有6%、7%。

  所以我们一直在强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率这是调控本身一个目标。

  交易量低了也不行,高了也不行。如果交易量过低,也同样会造成市场波动。所以这是我想说的第二个问题,一个城市一年到底需要多少交易量?当然这里的交易是以存量房为主,需要多少才能保持房地产市场的稳定发展?这个问题值得思考。

  第三个角度:租房与买房

  人都要有房子,城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题?又有多少人要靠租房子解决居住问题?

  相比于美、英、法等国家来说,中国租房占比小。平均来看我们租房人口户数比大概是在 21% 左右。美国和英国都在 35% 左右,法国则达到 39%。

  租房比例到底多少才合理?

  城市越大比例越高是一定的。纽约超过 50%,香港超过 50%,北京超过 35%,就是每一百户家庭里面超过了 35 户是通过租房解决问题。北京目前的首次购房年龄 34 岁,每年还都在涨一岁,这就带来了代际传承的问题,有房家庭的孩子仍有房,租房家庭的孩子就不一定,我个人认为北京未来会超过 50%。

  所以我们拿前面三个数据算一算,基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、需要多少交易、需要多少买卖的交易、需要多少租赁的交易,才能满足人们的一些基本生活需要。

  我们认为,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是我们的城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。这是我们的一个基本的判断。

  谈到链家的发展方向,左晖表示,“我们这一代服务业从业者的使命是让国人在基本的消费领域得到满足。”

  而链家工作的思路,也是房地产行业的几个维度。主要集中在:1、做 to C端的生意;2、做住宅的生意;3、注重配套的服务;4、房地产问题说到底仍是人的问题,要注意线上线下与用户的互动。

  基于此,链家的管理思路是要尽量缩小服务的方差。服务行业的数据化很多都没有实现,服务业能做到标准化基础稳定的保障就是最近的目标。

  附两个现场观众的提问,左晖的回答也值得参考:

  提问:请问在当下房地产调控的大背景下,这个行业实际上面临一个大的转型趋势,链家如何保证买卖业务能够平稳过渡到租赁业务?

  左晖:我们没什么转的,我们一直就干这一些事。五年之后,中国不动产的交易市场仍然是一个很大的市场,但二手房的权重会越来越大,我估计十年后会变为 60%。六成是二手房、四成是新房,租赁市场是 1 万亿到 3 万亿的规模。

  我们不太愿意去找风口,其实我们自如老老实实干了五年,我们就把自己这一点事做好,我们觉得挺好。

  提问:左总我想请问一下 “新租赁时代”是否只是针对北上广深一线大城市的年轻奋斗人提出的概念,是否映射了年轻人更多被迫、无奈的一种选择?

  左晖:北京西北五环外有一个唐家岭,是大学毕业生们的集聚地。

  我不知道各位去没去过唐家岭,链家很多的同事都去过唐家岭,我自己也去过很多次,但我在唐家岭没有看到任何的消极,在那里我能看到这座城市的奋斗与努力。今天这一代的中国年轻人,赶上了国家快速发展的时代,我觉得这是社会和国家给我们年轻人最大的机会,我丝毫不觉得这种奋斗和努力是一种苦难。

  我认为年轻人只要选择留在这座城市就必须奋斗,这是我们的宿命和结果。

 
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