投递人 itwriter 发布于 2018-09-01 10:07 原文链接 [收藏] « »

  一位前同事的朋友,说出了她的故事:

  爱人姓王,一家一直住在北京。今年,王同学拿到了阿里巴巴 offer,职位是“交互设计专家”,级别 P7。对于 37 岁的王同学来说,前景看好,试问,如今还有多少比 BAT 更好的互联网工作呢?于是,他只身一人,离京赴杭州阿里巴巴总部入职。按照阿里惯例,得了一个花名:安时,工号 165243。

  一切都很顺利,包括租了一个自如的房间。房子本来是复式,自如将其改造了,二层可以独立使用,里面包括客厅、卧室、储藏间、卫生间。家具也都是自如配置的。王同学就住在这里。

  到了 7 月,他和妻子说,很不舒服。随后回京,在 301 医院等医院检查,发现血小板减少;随后,在首都医科大学附属北京朝阳医院,确诊为急性髓系白血病;7 月 13 日,病情恶化,去世。

  王同学今年 1 月做了全面体检,以便入职阿里巴巴。体检报告显示,各项身体指标正常,包括血常规,各项数值均在参考范围内。这个病从哪里来呢?在医院,隔壁床的病人得了完全一样的病,一问,说估计是房间刚刚装修导致。王同学在北京的房屋已居住了十几年,工作的阿里巴巴滨江园区办公楼也已使用十几年,可以排除,他病逝后,妻子来到杭州,对那套自如房子进行了检测。结果显示:甲醛超标。妻子说,丈夫在杭州的时候,大多数时间都是夏天,正热,开着空调,恐怕也很难做到敞开通风。这是他刚刚租下房子时拍给妻子的微信视频:

  视频地址:https://v.qq.com/x/page/h1347uh7sdt.html?start=1

  王同学去世后,留下一个女儿,刚刚三周岁。王同学的爱人,向法院提交了起诉书。然后,他们接到了什么呢?接到了自如公司的短信,发到已去世的王同学手机:“诉讼书表明您已经没有继续履约的能力,现解除合同。”

  “没有对空气污染做任何说明,而且,我们已经付过房租,仍然有房屋的使用权。”她很生气:“然后就接到自如的电话,表示就在房间外面,要收房。他们还是进去了。” 

  故事到这里,我也写不下去了。

  这个故事,没有人性。好冷血。

  请注意,以上,都是最近发生的事情。在我上一篇文章发出后,自如公司的公关人员和我进行了沟通,“我们很重视,感谢监督指正”“健康是非常重要的问题”云云。但是,随后就投诉呦呦鹿鸣侵权,按照微信规则,要么我承认侵权,可以减半处罚;要么不承认侵权,侵权如成立则要把呦呦鹿鸣封号。

  自如对租客怎样,是春风般温暖,还是冰雪般冷酷?我未曾亲身体验,没有发言权。但自如的公关刀法专业精准,我是直接感受到的。

  回头看王同学这个案子,原告会胜诉吗?我很不乐观。2016 年,北京有一位自如租客,妻子怀孕住进去的,胎儿 6 个月时得了白血病,不得不引产,而房屋检测显示甲醛污染严重。他起诉了。法院委托两家司法鉴定机构进行鉴定,但都说“超出鉴定技术能力”,拒绝了委托。随后,一审法院说:现有证据未能证明该种情形下与白血病的发病存在关系,赔偿请求于法无据,不予支持。

  报道这个案子最详细的,是《北京晨报》,但是,这家报社在这个月,关门了。这当然是一个巧合,但,世间所有的巧合,都有极大的信息量可供解读。我只希望,呦呦鹿鸣的命运,不是北京晨报的命运。

  最后,是几个建议,其实不是建议,只是从国外抄来的,我们直接学习就好,万恶的帝国主义跳过的坑,我们就不要再跳了:

  1、安全:英国住房法案有一个“住房健康和安全评估体系标准”,用综合危害评估的方式,将危害分为生理要求、心理要求、传染病防护、意外事故防护四大类 29 个小类,并由政府工作人员按细则进行打分,根据打分结果对出租住房采取不同级别的措施进行规管。

  2、押金:美国纽约州规定,业主必须将押金存到专门账户并通知租客,利息归租客所有。 

  3、租金:德国规定,至少一年才可以加租一次,3 年内加租幅度不能高于 30%,除非住房经历升级改造。租金异议的,由租金评估委员会来仲裁,各城市有定期进行市场租金调查来支撑相关判断。 


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  《租房自如,以身试毒》

  一位朋友,和我说了他在自如租房的体验,感觉有点魔幻现实主义:

  我们姑且称呼他为小A。小A是一位很有公心的人,他在半夜 1 点还在和我讲述这个故事,唯一的希望是,他已经以身试毒了,不要让更多的人中毒。“室内环境检测他们并不会主动做,对一年以内装修过的房子最好检测一下。”

  我很诧异,但简单搜索发现,自如的房子甲醛污染,根本不是“新闻”,早已连篇累牍,是“旧闻”。

  前几天的 8 月 20 日,有报道说,北京租户阮先生在自如上租了一套月租 10000 元的两居室,刚搬进一个星期多,身上起满了红包,经检测,房屋甲醛超标。 月初的 8 月 5 日,北京的媒体报道,北京朝阳区自如租户因房屋甲醛超标产生了恶心、头晕等症状,当该租户要求退还租金和服务费的时候,自如回应说,公司因甲醛超标赔偿用户一月房租的政策已在近期取消…… 

  我看到的媒体已报道案例,莫过于这个故事:

  为方便照顾刚怀孕的妻子,刘先生在距单位较近的地方,租了一套自如的房子,地点在大兴区旧宫芳源里 1 号楼。刘先生一开始就申明,妻子怀孕了,请提供污染指标合格的房子,链家在合同上对房屋的安全性作出了书面承诺(链家和自如之前是一体的)。随后,丈夫安心上班,妻子在家养胎。

  后来,在常规检查中发现孕妇严重贫血,进一步确诊,是白血病,不得不将 6 个月的胎儿引产。

  伤心的夫妻俩在对房屋进行空气检测后,发现空气中甲醛和 TVOC(总挥发性有机物)浓度超标,就将链家公司起诉到了大兴区法院。2016 年 6 月,一审开庭,面对控诉,链家自如展开了四点驳斥:

第一,原告无法证明妻子在涉案房屋居住过,因为合同上签约的是丈夫,不是妻子

第二,原告无法证明她在搬进房里时,身体是否正常;

第三,原告患病很可能是其工作环境导致;

第四,即便屋内甲醛和 TVOC 超标,但这是否会导致白血病,还有待商榷。 

同时,中介公司认为其不是涉案房屋的产权人,希望法庭追加房主涂某为本案第三人一同参加审理。

  法院委托了两家司法鉴定机构进行鉴定,但两家机构都说“超出鉴定技术能力”,拒绝了法院的委托。随后,一审法院是这么说的:根据现有证据未能证明该种情形下与白血病的发病存在关系,在任女士病因不明确的情形下,其向链家公司提出赔偿请求,于法无据,法院不予支持。 原告败诉。 

  回到小A和我的聊天,他说:“其他新闻我也看了看,根据情况不同给不同人不同的补偿。给我个人有种看人下菜碟的感觉。如果我不和他们据理力争,就一个免责免违约金就过去了。”现在呢,自如管家答应,给他新的房间一个月一百块的减免。

  讲真,我对小A认真的态度并不乐观:人家都白血病了,胎儿引产了,打官司了都还败诉,其他小毛病,中点小毒,想怎样?能怎样?年轻人要上班,根本没有时间折腾这个事。

  很快我发现,租客不只是在自如以身试毒,他们还有“更重要”的使命和角色,而且他们自己并不十分清楚

  在小A发给我的 11 页长的合同中,发现了一个条款:“乙方若选择自如客专享分期支付方式,则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关合同条款为准。”

  ——“你是自如客专享分期支付吗?”

  ——“是啊。”

  ——“你和链家自如签了贷款合同?”

  然后,他发给了我这个:

  在这个支付方案设计下,很容易引导到“自如客专享分期”上。果然,这里冒出了一个公司:中国对外经济贸易信托有限公司。之前已经首付了六千多元,相当于一个月押金和一个月房租。贷款是 11 期,也就是 11 个月房租金额。

  这意味着什么呢?意味着一个金融产品:合同签订后,资金出借方(中国对外经济贸易信托有限公司)将 11 个月的房租,打给链家自如,然后,指定的银行每个月从小A的卡上划走贷款本息。每个月利息被包装为“手续费”,216.89 元。

  这个模式的高明之处在于:链家自如一次性得到了一年的房租,租客每月还贷,但是,链家只需要按月支付给房东,这就等于提前 11 个月拿到现金。

  只不过,选择“自如客专享分期”的租客,不知不觉中,身份已经从租客转变为“贷款人”。这种模式的本质是,以租客租金为担保,链家从金融机构一次性拿到了相当于 11 个月房租的资金。所以,租客其实是中介二房东提供给金融机构的人质

  自如手里提前拿到这样一大笔现金,可以做很多事,比如,可以用来“收房”。根据公开的信息,截至 2017 年底,自如委托管理的房源已达到 50 万间。11 个月的现金乘以相当数量的房源,是巨大的数字。真是一个厉害的金融创新。 

  流行与各长租公寓公司的“二房东+贷款合同”模式的风险在于,提前拿到的这笔钱,怎么花是没人约束的,所以,一旦公司将这笔钱用在其他地方,现金流断了,房东在下个月无法拿到租金,就要驱赶租客,但同时,租客还得继续向银行还贷。 这种情况,在杭州已经出现了。8 月 20 日,杭州叫做“鼎家”的长租公寓公司宣布破产。公司破产后,租客拿不回押金,还要每月继续还贷款,而房东也收不到租金,准备收房。约 4000 户租客为此受损。 

  作为长租平台,自如在这个贷款合同中,付出了什么呢?承担了什么风险呢?贷款合同一旦签订,租客变身为还贷人,即便退租了,也必须继续按月还贷。除非你找到了下家,或者在自如房源系统里换租。自如公司金融行为的风险承担者是谁呢?是选择“自如客专享分期”的租客。对于分期付的客户,自如的身份还是中介吗?已经不是了,是债主,而且提前拿到了钱。

  从理论上说,长租公寓这种模式进入市场,有好的一面,比如,可以快速地、集约地改造老房子,增加供给,提高流转效率的同时,让破旧的房子更符合年轻人的品位,北欧风、日本性冷淡风、新中式,风格多样,让居住更舒适,同时,也提供了管家服务的可能性。在一个正常的市场环境下,这种模式如果运行良好,会形成各个品牌良性竞争的局面,既提升了服务水准,甚至因为供给增加,还可以降低房租,可谓多赢。

  但是,我认为,这种模式要进入良性循环,有三个前提:第一、充分竞争的市场环境(避免垄断);第二、良好的法治环境(各方权益有保障);第三、风险与收益对应的模式(避免系统风险)。

  先看第一点,充分竞争的市场环境(避免垄断)。二房东+租金贷模式下,当这些公司手握重金,就可以快速收房、高价收房(这个时候,价格不是最重要的,回笼资金的规模才是最重要的),然后,形成垄断。请注意,一线城市的好地段,房源很有限,局部垄断不难形成。

  现实也是如此,8 月 19 日,因为租金上涨群情涌动,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等 10 家主要住房租赁企业负责人参加,会后,承诺拿出全部 12 万套存量房源投向市场。这 12 万套的分布格局是:自如 8 万间、相寓 2 万套、蛋壳公寓 2 万间、中天置地 1500 间、乐乎公寓 1000 套、小家联行 1000 间、魔方公寓 900 间、美丽屋 775 套、世杰佳园 400 间、润邦润家 150 间。

  这个消息要反着读:一个公司,竟然在北京有了 8 万间房子,可向市场放出来……至少可以说明,自如已经形成了绝对优势。市场才刚刚开始起跑,已经很不均衡了。也就是说,一个租客,如果要在北京工作,又没有买房,想脱离自如平台,可能性特别小。我们确实有《反垄断法》,但运行情况,大家有目共睹心里有杆秤的吧。

  再看第二点:良好的法治环境(各方权益有保障)。目前的市场是什么局面呢?是的,中介公司可以快速、集约地改造房子,但是如果快速集约到污染成了必备品,快速集约到让租客以身试毒却不用承担什么责任,结果会多可怕?是的,公司是可以获得大量资金用于扩张,但是,如果这个资金的使用是随意的,结果会多可怕?

  自如自称是链家旗下的“优质租房品牌”,链家此前曾对外承诺:我们唯一知道的是——钱不能省。装修材料必须是品牌的;电器超过五年的一律不要,全部更换掉;毛坯房装修完了还要做空气质量检测,不合格就重装。在今年 6 月 1 日,自如的熊帅对外宣布“中国的租住产品品质从此将达到世界标准”

  熟悉的配方,熟悉的味道。厉害了。结果,有做到吗?答案并不重要。没有做到又怎样?答案是不怎样,即便你想怎样也不能怎样。 以前那些投诉和诉讼,结果如何呢?更何况,很多租客甚至不知道自己身份已经不是租客,他并不清楚自己的权利与义务因此发生了哪些变更……

  最后看第三点:风险与收益对应的模式(避免系统风险)。自如是玩 ABS(Asset-Backed Security)的,ABS 就是将一组现金流证券化,最底层资产,是一组未来会产生的租金现金流。从公开信息可以看到,自如已经发行了三期 ABS,第二期的名字叫做“中信证券-自如 2 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。

  但是,就我所知,ABS 也是有区别的吧,有一些长租公寓公司,基于租金收入,创建了 ABS。关系是这样的:承担贷款还款义务与风险的是经营公司,不管房屋空置还是其他情况;租客不进入这个体系,租客退租,按合同赔付违约金即可,没有贷款的还款义务。 

  但是,在自如的 ABS 中,租客承担了还贷义务与风险,退租了,还得还贷。所以,本质上,以我来看,自如这个模式这不是租金贷,而是消费贷。 消费贷是一种超前消费,但是,明明只是租个房子啊……

  三方风险关系是这样的:自如作为中间的贷款渠道,增加了资本流动性,转移了房屋空置风险,但是有资金链断裂风险;信托公司,承担了个人违约风险,赚了利润(风险溢价);租客个人,则承担了自如的房屋空置风险、违约风险,在自如的价格体系中降低了首付总额,获得了相对的价格优惠。

  这样看来,自如更接近于一家轻资产的、神奇的金融公司。 


  小A的故事,好像就讲完了。在最后,我问小A,对准备租房的朋友,有什么建议吗?他说:

1、自如并不是一个完全不好的选择,毕竟房源在这,也方便,但看房时一定要多留意,尽量不要租新装修的房子(我刚找到的房子和保洁、室友都了解过,前面一个租客已经住了两年);

2、入住做空气检测,毕竟身体是自己的;

3、如果遇到异常,寻找证据,保存证据;

4、对客服人员敷衍和摆平的态度,勇于捍卫自己的利益。

  这让我想起了少年时候读过的一本书,德沃金的《认真对待权利》:

  认真的年轻人啊,祝你好运!这一代年轻人已经很不容易了,希望你所知情的、所珍惜的、所认真对待的权利,能给你带来暖意。


  更新:

  自如回应“阿里员工租甲醛房去世”:需客观全面调查

  9 月 1 日上午消息,昨日,呦呦鹿鸣微信公众号发布文章《阿里 P7 员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》,文中该员工因病去世,而生前租住的自如房间甲醛严重超标。对此,自如客官方微博发布声明回应,称自如十分重视,并立即安排公司负责同事与租户王先生家属联系,了解详细情况,跟进相关事宜。

  自如表示,目前尚未获得包括租户病例在内的更多信息,自如将积极配合司法部门工作,并尊重法院裁定,期间也一定会本着人道主义精神根据家属意愿进行安抚沟通。

  对于呦呦鹿鸣微信公众号发布的内容,自如的立场是:此事事关重大,一方面需要考虑相关内容对逝者家人造成的影响和压力,另一方面也需要客观、全面调查。在司法机关作出最终裁定前,应避免碎片化的片面解读,给当事人及事件的合法解决造成影响。

  上午,自如通过官方微博@自如客发布了回应声明,并关闭了评论功能。

  以下为自如声明全文:

  关于杭州租客事件的说明

  得知王先生因病去世,我们十分重视,并立即安排公司负责同事与王先生家属联系,了解详细情况,跟进相关事宜。

  目前得知的此事完整经过如下:

  2018 年 5 月 8 日,王先生入住位于杭州滨江区一自如房间。2018 年 7 月 15 日,王先生微信账号在住户与自如管家的家庭微信群交过水电费,在此期间未向自如管家提及房屋空气疑虑。

  2018 年 8 月 24 日,管家接到法院传票及对方律师函(书写日期 8 月 14 日),得知王先生已于 7 月 13 日在北京病逝。

  自如管家在此之前对此事不知情,随后即刻上门发现门上已经贴满封条,王先生家属表示自己贴的大门封条。

  目前自如尚未获得包括王先生病例在内更多信息,王先生家属已安排律师处理,自如将积极配合司法部门工作,并尊重法院裁定。期间,我们也一定会本着人道主义精神根据家属意愿进行安抚沟通。

  对于呦呦鹿鸣微信公众号发布的内容,我们的立场是:此事事关重大,一方面需要考虑相关内容对逝者家人造成的影响和压力,另一方面也需要客观、全面调查。在司法机关作出最终裁定前,应避免碎片化的片面解读,给当事人及事件的合法解决造成影响。

  2018 年 9 月 1 日

  北京自如生活资产管理有限公司

 
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