投递人 itwriter 发布于 2019-01-17 10:30 [收藏] « »

  作者李晓丽

  1、联办过冬

  寒冬!心慌!

  裁员、倒闭、价格战、融资膝斩,这一幕幕终究还是在共享办公上演。

  作为共享经济风口上为数不多还未覆灭的明珠,共享办公会否步 ofo 们的后尘?

  这样的担忧正在应验。共享办公头部选手氪空间,开始裁员了。

裁员消息脉脉截图
裁员消息脉脉截图

  早在 12 月,脉脉上有人爆料 36 氪正在裁员,其中氪空间裁员比例 20%,大约涉及百人。一位被裁的氪空间员工告诉投中网,这次裁员确实比较突然,但公司给出N+1 的赔偿方案,内部没有闹出太大风波。

  只是被裁的同事感到意外:“12 月的销售业绩还在宣传创了新高,而且都在准备年会了,没想到过完元旦回来就开始裁员了。”

  氪空间内部知情人士对投中网表示,这次裁员主要是缩减人员开支,因为 2019 年的经济形势难以预测,不得不提前做出应对。

氪空间年会变动邮件通知
氪空间年会变动邮件通知

  “必须做好最坏的打算。”

  “2019 年,不会有想象的那么好。”

  不止裁员,头部选手氪空间甚至连公司年会也一并取消了。1 月 10 日,氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知,“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”

  前脚裁员,后脚倒闭。就在 2 天前(1 月 8 日),铅笔道报道深圳 ibase 原点空间被爆单方面解约,租户被“扫地出门”,空间被高价转让给 WeWork,而母公司金地集团将砍掉联合办公这块烧钱的业务。

  还有一个更大的噩耗。1 月 8 日同天,软银资本原本计划投向 WeWork 的 160 亿美元突然下调至 20 亿美元。媒体用了一个非常形象的词描述本次交易——膝斩。

  2019,联合办公彻底入冬。

  入冬的迹象早有苗头。2018 年年末,空间倒闭,租户维权的消息接连上演。11 月,被优客工场收购的无界空间北京东直门店爆出租户维权退押金事件,12 月,无界空间又发生望京南空间业主被断电事件。

  虽然无界空间联合创始人韩昕锜对投中网回应,此前的租户押金纠纷目前已经解决,但像无界空间这样的知名企业负面频发,对于行业来说的确不是什么好信号。

  入冬的迹象还在大佬层面上演,原本剑拔弩张的对掐、互怼、王者之争,偃旗息鼓。取而代之的是,嘴炮互打了 3 年的毛大庆和潘石屹,鲜见地挨在一起合影。

  “现在跳出来争一哥,被离职员工个供应商一怼,不就挂了。”一向跟优客工场贴身打舆论战的氪空间开始弱化一哥之争。

  Peace and love,行业良性发展,也成为带头大哥“庆庆哥”嘴边的口头禅。

  更冷的信号来自于资本市场。距离头部选手接连宣布C轮融资已经 6 个月了,截至目前,D轮融资只有 1 家完成。

  看见势头不对,共享办公市场里的“地产派”已经摆好了撤离的姿势:早先布局联合办公的传统房企,比如金地集团,在战略上停止了扩张;曾经看好这一赛道的一票园区开发商鲜少再热议。

  而寒冬并非突然降临,在此之前,早有伏笔。

  2、低价绞杀

  最近一轮的价格战由 WeWork 的全球倾销策略点燃。

  2018 年 9 月,WeWork 首先在国际范围内开启全球“绞杀”,推出 100% 返佣的高佣金政策。不止向经纪人撒钱,当时融了 44 亿美金的 WeWork 还给租客撒钱。彭博社报道提到,如果租户从竞争对手处转租到 WeWork 里,签约超过一年的,第一年租金五折。

  WeWork 中国迅速响应,在国内“对代理中介原本的 15% 的佣金比例一举提升至 25%。如果客户扩租将给到 10% 的佣金,三年续租则能够收获3% 的佣金。”

  为什么要进行如此残忍的补贴战?

  原因有三:一是淡季常规促销;二是更多新空间需要被填满;三是战略目的。

  Funwork 品牌总监刘渝鑫分析,如果 WeWork 中国不及早采取有效措施,很可能给国内品牌喘息机会。而一旦本土市场有与之匹敌的竞争对手,WeWork 中国难再占据上风。

  随后,头部选手响应了 WeWork 发起的挑战,国内共享办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。

  2018 年后半年,共享办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在 2000-3500 元/工位/月的产品,集体下调价格至 1000-2000 元/工位/月。

  低价补贴战越打越热,越来越多的办公品牌被迫卷入这场烧钱游戏。

  “为什么打价格战?就是因为你的产品没有差异化,没有差异化你就只能打价格啊。”纳什空间创始人张剑这样评价这场风波。

  同质化竞争逼迫选手们只能“强招商弱运营”,除了出租率,无暇顾及其他。更何况,融资顺利的头部选手甚至开启了另一维度的打击——进击甲级写字楼。

  去年 5 月,氪空间花 664 万港元租了香港华懋轩尼诗道 1 号 One Hennessy 的 7 层楼,每平方呎平均租金超过港币 80 元,单个工位价格约 10000 港币/月。

  优客工场位于上环皇后大道中 181 号新纪元广场 11 层的香港社区,标价¥10000~12000/人/月。

  原本靠旧改乘上风口的共享办公,在价格战里贸然进击甲级写字楼是有风险的。对于拿楼成本而言,旧改和甲写之间的差距,那可是 2 元/天/平米——10 元/天/平米的差距。同样拿一个 3000 米的场地,租金成本差额高达 72 万。

  更别说,10 块钱只是甲级写字楼的入门,哪怕想租到望京 SOHO 这样的写字楼还得 9 块钱/天/平米呢。

  对于陷在低价泥潭里的共享办公选手而言,这是一笔算不过来的账。

  “就按 6.5 平米一个工位,甲写 10 元拿楼,平均 85% 出租率,一个月 30 天,6.5*10*30/0.85=2294。这也就刚覆盖基本房东的房租,更不用提运营成本,水电网员工工资,各种咖啡、茶水、绿植、保洁的费用了。何况 85% 平均出租率第一年基本无望。”曾在头部某家联合办公做高管的张涛(化名)这么分析。

  也就是说,稍微好一点的装修,稍微好一点的地段,工位价格如果租不到 2300 元/月/工位以上,基本就是亏损。

  可现实战况如何?

  通过好租共享办公频道展示的信息来看,北京范围内,工位价格在 1000 元(含)元/工位/月以下的有 56 个网点;价格在 1000-2000 元/工位/月的有 174 个网点;2000-3000 元/工位/月的有 49 个网点;3000 元/工位/月以上的有 48 个网点。

  也就是说,大部分空间在 1000-2000 元/工位/月这个亏损的价格区间竞争。

  这意味着什么?

  烧钱!

  3、生死 2019

  凭借烧钱模式支撑的共享办公规模扩张,在 2019 年的经济寒冬里能否持续?

  悲观者众。有人早就选择逃离。

  从业者王星(化名)查看了最近的国内打印机出货量,墨盒销量,打印纸使用量发现,都在减少,他分析这是企业数量缩减的表现。

  另一份数据佐证了他的感受,“办法数据最近调研过北京国贸三期写字楼,发现这里首次出现了租金收益率降低的情况。”

  更让他沮丧的是,受政策影响,一批互金、影视企业正从他所在的联合办公搬走。

  入行多年,王星打算出走。“还不如直接倒腾大租户的传统中介生意来钱呢。”

  更早离开的是张涛。“我离开是我不太认同烧钱的玩法。”

  张涛预测“明年 6 月会爆掉几个,融资不到位,活着都难,更不要提上市了。”

  “现在步子跑起来了,就拼谁有钱了。挺不住的都得挂。”

  哪怕头部频繁宣布融资消息的选手,张涛也一样不看好:“几个亿都不够给现有规模输血的,还有供应商的结算,这也是 WeWork 打价格战的目的。现在规模大的比如氪空间,再烧三个月,再融到钱也不够填窟窿的,更别提再扩张了。”

  2019 年 6 月,这是在业内有一定共识的节点。“今年拿的钱多,建设的也多,到 6 月这些项目该交答卷了。”

  可从 300 多个玩家中厮杀出来,共享办公的头部选手会傻到算不清这笔账?蒙眼狂奔?

  “To VC 呗。”

  张涛对投中网分析到:“主要这波都是互联网催出来的 To VC 的玩法,没人对盈利负责,只对估值、规模、拿下一笔钱负责,创造不了更高的价值。烧钱就白白烧掉了,烧出了更多的负债,还有培养了用户贪便宜的不好习惯。之后想涨价格也涨不回来了,烧钱就没什么意义了。”

  那么疯狂烧钱之后,一旦没法独立上市,还有谁来接盘呢?

  “这批融资的,后续接盘玩的目前来看也只有 WeWork,其他人真去接也玩不动,WeWork 接还是 To VC 扩大估值,充实它的资产厚度。优势就是它有钱。软银不是在后面嘛。所以其他的接盘侠真没谁。”

  不过,虽然“WeWork 最可能接,但未必接的动。”

  仍留在战场里的共享办公选手们,该如何应对接下的局势?

  4、上市 or Die

  “2019 年行业只会分两波,拿到钱的,拿不到钱的。”星库空间合伙人刘铮分析到。

  上市,成为这道难题的其中一种解法。

  最近,投中网从内部人士口径获悉优客工场计划在 2019 年三季度选择美国上市。对此传闻,优客方面回应投中网称,“不予置评。”

  早在 2018 年 5 月,优客工场创始人毛大庆在接受《福布斯》采访时透露:公司一年内就将实现盈利,预计将在今年或者明年年初上市,地点是香港和上海二选一。

  近期,弃港股奔赴美国的操作不少。今年 1 月 8 日,加密货币矿商嘉楠耘智被爆出香港 IPO 计划搁浅,目前正考虑在美国上市。

  抱着上市图谋的联合办公选手很多。优客工场的竞争对手氪空间,在 2018 年放出消息称将在美国上市,其母公司 36 氪则拟于 2019 年赴港 IPO。

  优客工场的另一个对头,SOHO3Q 在更早时候放出了上市宣言,早在 2018 年 3 月,潘石屹就表态未来不排除拆分联合办公业务独立上市。

  有上市计划的不单这些大佬,梦想加创始人李文磊早前在接受采访时就明确,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。

  不过,上市就一定是正解吗?

  纳什空间创始人张剑在接受投中网采访时则表示,他们也不排斥上市可能性,但那总归是一个融资手段而已,“有大把公司刚上市股价就垮掉,阿里还上了市又退市呢。该想明白的是,你到底要干什么?你长远愿景是什么?我们这种行业就不是个挣快钱的行业。”

  尤其,联合办公“这事需要 10 年 20 年的做下去。你怎么停啊?停不了的。老想着说一年两年就终局,就要把所有人都切出市场,不现实。”

  既然停不下来,还有什么选项能够避开这个不上市就 go die 的结局呢?

  “短期的拿楼眼光和长期的运营能力,决定了联合办公企业能不能在 2019 继续活下去。”刘渝鑫分析。

  处在第二梯队的星库空间刚刚开完新年展望会:“两个目标:一是逆势前行;二是到年底之前拿下更多的管理面积。”但不会是烧钱模式,刘铮对投中网透露了星库空间 2019 年的扩张路径:专注存量资产中的中低效资产,以及厂房公建老旧办公楼,还有那些经历了经济周期需要二次激活的老牌写字楼。

  纳什空间的创始人张剑在过去的一年又长胖了,摆在他面前的更紧急的事情好像是减肥,而不是下一轮融资的焦虑。依靠超级工作室的“包间”策略抓住了一波腰部客户之后,纳什空间的产品触角已经深入到了园区。目前,纳什空间已经和中粮集团布局了一个大健康产业园项目。

  联办入冬,竞争凶猛,有人逃离;也有人坚守,苦练内功。

  还有人坚信,“在冬天里肯定是会有更多的人倒下去,但是也还会有一批人站出来,有人会走的更靠前。”

  他们会是谁呢?

 
来自: 投中网
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标签: 优客工场

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