投递人 itwriter 发布于 2019-01-29 14:06 [收藏] « »

  文/大猫财经

  来源:大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

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  “2019 年,不会有想象中的那么好”。

  联合办公品牌氪空间的年会取消了,在通知邮件中,总裁钟澍简单复盘了 2018 年,并表示,资本市场急转直下,市场调整使得公司策略也必须随之改变,目标是“活下去并坚持到本轮经济调整结束”。

  钟澍出身万科,连口号都与万科著名的“活下去”相呼应。为了活下去,要“战略收缩、开源节流”,在年会取消之前,氪空间已经进行了一波裁员。

  根据内部员工在脉脉上的爆料,去年 12 月,氪空间的裁员比例在 20%,而进入 2019 年,裁员比例上升至 30%。虽然公司出面否认,但是其实很多创业公司都收到过氪空间高层的私下询问,看是否有创业公司愿意入住,言辞恳切。

  官方新闻稿中,氪空间成绩斐然,四季度逆势上扬,工位签约金额超过前九个月,9、10、11 月份的环比增长 100%,12 月单月的签约额突破 1 亿。甘苦自知吧。

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  同样的矛盾,可能对于同样出身万科的毛大庆来讲,也能有同样的体会。

  优客工场来头更大。

  2015 年,已经升至万科高级副总裁的毛大庆离开了服务了六年的万科,创立了优客工场,立刻受到了资本的追捧,鸿坤亿润投资、真格基金、汉富资本、歌斐资产、红杉中国等都给了毛大庆支持,可以说优客工场是“含着金汤匙”出生的。

  融资、扩张、并购,成为优客工场 2018 年的关键词,“独角兽”的光环加身,也让它赚足了眼球。但是,同时烦恼也来了。

  2018 年 11 月初,被优客工场收购了的无界空间东直门宇飞大厦店,退租但未能按时退押金,让已退租的租户上门维权,讨要 6 万多的押金;11 月底又爆出无界空间望京南项目因拖欠业主房租,导致入驻的商户被断电并要求搬离。

  进入 2019 年,天眼查的监测信息显示,优客工场本身被列为了被执行人。在后来优客工场对“被列入被执行人”的回应中解释,这是 2017 年的案件,结案后已经主动履行完支付 2905 元人民币的义务。

  共享办公,从诞生之日起就杯葛不断,一般人理解也就是传统二房东安了个新概念而已,而它诞生的背景,是创业大潮的来临,手段也是通过不断的圈地或者收购之后再转租,对运营能力要求不低。

  2018 年 3 月份,优客工场在并购了洪泰创新空间、无界空间以及 Wedo 联合创业社后,其对外募资的 PPT 数据显示,其估值也达到了彼时的顶峰 110 亿,独角兽的估值上了一个新台阶,而老股东并没有那么开心,倒是做了一件出人意料的事情——甩卖。

  据“资事经纬”爆料,在估值创新高之后,据其获得的一份涉及优客工场股权转让的合同上,显示其估值为 60 亿,缩水了 45%,近对半砍的价格对于独角兽来讲,可以算得上是“跳楼价”了。

  虽然这并没有影响优客工场后续的融资和估值提升,但是如果老股东真用折价来投出的“不信任票”,这个行业还真能像预期中的那样茁壮成长吗?

  不仅在中国,优客工场和氪空间的美国模板 We Work,也是步履蹒跚,软银本来计划投资 160 亿美金收购 We Work 的大多数股权,结果呢?遭到大多数投资者态度鲜明的反对,所以不得不把投资额缩减到 20 亿,直接少了1/8。

  投资者为啥反对?因为 We Work 模式难言创新,但烧起钱来一点不含糊,2017 年亏了 9.33 亿美元,2018 年头个月就亏了 12.2 亿美元,什么时候挣钱?很难预测。

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  ▌联合办公是一门好生意吗?

  是,也不是。

  根据艾媒咨询发布的《2018 中国联合办公行业监测报告》,2016—2022 年,中国联合办公行业市场规模不断增长,2018 年将突破 600 亿元,增长率达 159.3%。也就是说,这是一个有前景的行业,所以无论是企业还是资本都在争相竞逐。

  而联合办公各种上市的传闻也是不绝于耳。

  但是,有“前景”和有“钱景”是两回事,目前绝大部分的联合办公品牌都处于亏损的状态,也就是说,扩张、并购、出海,这些都是“烧钱”的行为,买单靠的还是“融资”而非“利润”。

  盈利问题摆上了台面来看,各家都有自己的尴尬。

  猫哥参访过几个联合办公品牌,地段都很好,光在北京的国贸 CBD 区域,优客工场、氪空间这样的头部品牌都有布局,比如氪空间,拿到了海航实业大厦、中海广场、万科大都会等大面积物业,而优客工场也拿到了 LG 双子座大厦、中海广场、华贸中心等。

  当然我们都知道,CBD 的写字楼价格,就是一个字——贵。一些向来财大气粗的外企都在逃离,但,联合办公来了。

  怎么赚钱呢?无论是长租工位还是散租座位,最主流的方式还是“二房东”赚房租差价。有点和长租公寓异曲同工,租来物业,改造后租给用户,这中间产生的差价就是利润来源。

  ▌但是能赚钱吗?还是有点难。

  ①利润本来就很薄,竞争却很激烈,物业成本一直是压在这些联合办公企业头上的大山。

  以氪空间的海航实业大厦社区为例,其宣称面积 3778 平方米,工位 615 个,按其官网价 2200 起计算,其每月应得房租收入 135.3 万元,如果想要理论上赚钱,取决于拿楼的成本和运营效率,控制的好,7 块可能有点赚头,再高基本就没啥利润可言。

  想要赚钱,要么提价,要么压缩工位面积,从而才能实现单位面积收益的最大化,但是这两项对于入住率都是一个考验。有些共享办公项目说有 90% 的入住率,呵呵,去看一看事实上,空间的真实入住率多多少少与官方宣传的平均入住率有些出入。据猫哥在海航实业大厦对其上下班及午休的人流以及工牌 logo 的观察,其真实入住率还是偏低。

  ②风险转嫁,房东将风险转嫁给“二房东”,房东可以旱涝保收,而二房东来承担空置的风险。

  比如优客工场的在 LG 双子座大厦的办公区,是以前非常著名的“兰会所”,几经转手,成为了优客工场的“优兰空间”;而在一些“商转写”的物业转型方面,联合办公就成了一定意义上的接盘侠,比如海淀的圣熙 8 号,部分商场区域关停,商转写转型,优客工场和商场成为了邻居;而王府井银泰 in88 的顶层物业也成为了“氪空间”。

  很多公司为了抢规模、占市场,甘愿承担兜底型二房东,寒冬一来,自己到先扛不住了。

  ③运营成本以及综合成本,才是重中之重。

  毛大庆在公开场合曾表示,优客工场目前的用户数量接近 20 万,线下工作人员已经超过 8 万,很快就到 10 万,那么很快就要达到 1 个线下工作人员服务 2 个用户的状态,如果单以工位收入来看,已经很难覆盖工作人员的薪酬成本,更不要说其他的大量的运营成本。

  ④最核心的问题是什么?猫哥觉得还是产品问题。

  办公场所大家都需要,但是解决方案太多,民房、商住、写字楼等等都是,共享办公主要瞄准的是创业人群,但说实话,太贵了!

  像优客工场,单人每月 2400 元左右,如果你是个小老板你会算账啊,10 人团队,一年基础费用 28.8 万,有这笔钱,租个独立的办公室绰绰有余,共享办公号称提供很多相关的周边空间,比如会议室啊、活动空间啥的可以灵活使用,但是,这些都是要付费的,价格真心不便宜。

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  所以,共享办公受追捧,是资本大笔进入创业公司的时候,是创业公司没有业绩压力愿意装逼的时候,现在寒冬一来,自己日子都不好过,活下去的需求比装逼的需求现实多了。在创业热情、热钱都断崖式下跌之后,主打这个领域的共享办公能好到哪儿去呢?

  所以,现在的共享办公陷入了融资-扩张-亏损-再融资-再扩张-再亏损的怪圈里面。

  但是,进入 2019 年,融资难,上市也不简单。

  各家都有上市的传言,优客工场传过香港地区也传过美国,氪空间传过美国,潘石屹也想过将 SOHO3Q 分拆独立上市,但现在各家都是讳莫如深,辟谣、静默或者不予置评。

  不过可以看见的是,资本的游戏,还是巨头的游戏,市场已经并不像原来那样了,创业的光环在褪色,初创企业在减少,而想赚初创企业的钱,也更难了。

  暴雷是有点危言耸听,但是像欠租断电这样的事情,可能会时有发生。

  这个行业会像 ofo 一样突然就不行了吗?

 
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